房产新政下该不该买房
May 15, 2015 / 弥财MiCai

3月30日中国人民银行、住房城乡建设部和中国银行业监督管理委员会联合下发通知,在住房贷款首付比例及售房免征营业税的门槛方面进一步放宽,旨在降低购房门槛,进一步刺激房地产市场。

政策发布后,市场出现了非常有趣的分化:一方面宏观策略与房地产行业的研究报告出现了观点分化,宏观策略唱衰房地产力推股市,房地产行业研究报告却说此时买房是天赐良机;另一方面媒体、房地产商、中介高喊政府力推最强救市但是券商却保持难得的低调和冷静,策略观点大部分认为即使短期能够刺激楼市,但是长期仍不改下滑的趋势。

所谓屁股决定脑袋。脑袋决定声带。楼市低迷已让房地产相关产业以及房地产行研苦不堪言,另一边券商显然看到了当前广义货币增速放缓下股市和楼市资金流动的替代性,房地产不死,谁来做韭菜,谁来接盘?因此,券商一反常态唱衰房地产也就不足为奇了。

从中央出手的目的、当前的货币政策及长期人口结构三个方面来看,当前房地产新政虽然看上去像利好,其效果基本不会好于给肺癌病人送上急支糖浆。对于普罗大众,房地产的投资价值已经不大。

 

中央新政,意在何为?

房价仍未止跌,中央出手意在打乱消费者预期:观察最近三年春节前后楼市的销量变化(图一),2015年春节前后销量还算乐观。但是房地产价格跌跌不休,房地产投资也仍在下滑(图二),这对经济造成了严重的拖累。更为糟糕的是,房地产价格连续10个月环比下滑已经导致市场对房地产市场形成一致的衰退预期,这显然引起了中央的警惕和担心。因此在25号,有消息传出中央已经下发《关于做好当前房地产市场舆论引导工作的通知》(图三),中央意在通过舆论引导打乱消费者对于房地产下滑的预期就显得非常明显。

房产销售

房价

中央政策

 

哪些因素真正影响房地产市场?

影响房地产市场的关键中短期是货币政策,长期是人口结构: 通过图四可知了2006年以来货币增速,房价指数和通货膨胀之间的关系。前两次房价的暴涨的根本原因在于货币增速过快,2007年之前的高货币增速使得通货膨胀一度接近10%。高通货膨胀会造成实际利率极低加速人们对房地产投资的热度。高货币增长加上高通货膨胀,二鬼拍门,导致了2007年房价的触顶,2008年全球金融危机引致的四万亿投资加货币宽松,令房地产价格直上云霄。由于房地产市场价格中短期的真正推手是货币增速,这就使得中央政府和央行在进行调控上难免投鼠忌器。本质上中国经济的奇迹是由高货币增速推动的高投资,如果真要调控房地产就要收紧货币,收紧货币则必然造成经济下滑,因此房地产调控政策最后往往收效甚微乃至适得其反。当前广义货币增速M2保持在低位,有下滑趋势。政府对于货币政策态度是死死守住稳健的货币政策,把防风险,控债务放在第一位。那么,这次的刺激新政本质上也是隔靴搔痒。

 

春节前后房产销售

 

人口出生高峰不再,适婚人数已经大幅下降。从长期来看,唯一支撑房地产市场的人口结构优势已经不复存在了。主要原因是出生率自计划生育以来迅速下跌。出生率从建国以来的40‰左右下降到10‰左右。出生率的下降直接导致下一次人口高峰期的初生婴儿数量下降。同时人口老龄化导致人口总数趋向萎缩。当前人口死亡率已经从80年代初期的6.2‰上升到7.15‰,根据美国人口统计局的报告,我国人口数量下降开始的时间为2026年。由于第四次人口高峰并未出现,因此未来中国不会再有人口高峰,第三次人口高峰出生的孩子则为最后一代适婚年龄段的高峰人群,也就是说购买婚房的高峰也只有这一代人了。根据时间推算,这一代人的年龄到今年已经接近30岁,2015年后支撑房地产的刚需将迅速下降。

 

人口出生

人口高峰

 

意向购房者何去何从?

那么,问题来了,现在是否是一个买房的合适时机呢?这个类似于小马过河一样的问题有一个类似小马过河的答案。对于首次置业的刚需客而言,在各类降息降准的作用下,目前利率和税费上的优惠基本上已经是08年12月以来的最大,此时买房并无不妥。而对于抱有资产增值目的的潜在购房者而言,每年两位数的回报率已成往事,当年投资房产坐等升值的情形基本不会再有。综合来看,投资房地产是不明智的选择,一来短时间内回报低,二来虽有各种新政刺激,但长期供需关系的改变基本无逆转的可能性,房价很难再起一轮波澜壮阔的上涨。股指投资在目前房地产挣扎,固定收益类萎靡,股市宽幅震荡的情况下可能是一个不错的选择。眼光再放开,置业房产并非是唯一的投资选择,A股、B股、H股、债券、黄金等诸多品类中,总有一款适合你,当然分散投资才是规避风险的王道。回到开头一点,谨慎地分析各类政策消息和行情,找到自己真正的需求,才能做出对个人和家庭而言最合适的决定。

 

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